Διαβάσαμε στο aftodioikisi.gr μια ανάλυση του Τοπογράφου Μηχανικού Νίκου Καρδούλα σχετικά με το συνολικό κόστος που καλούνται να πληρώσουν -ανά έτος- οι ιδιοκτήτες κατοικιών, και δεν μπορούμε παρά να την σχολιάσουμε.

Στην ανάλυση αυτή γίνεται λόγος όχι μόνο για τους συντελεστές δημοτικών τελών αλλά και τον Δημοτικό Φόρο και το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας.

Σύμφωνα, λοιπόν, με την ανάλυση αυτή (η οποία αφορά 332 δήμους της Ελλάδας), ο δήμος Καβάλας κατέχει το “θλιβερό” προνόμιο του ακριβότερου δήμου σε ολόκληρη την περιφέρεια ΑΜΘ αλλά και του 14ου πιο ακριβού δήμου σε ολόκληρη την Ελλάδα!

Σε πολύ κοντινή απόσταση (και συγκεκριμένα στην 17η θέση) βρίσκεται ο δήμος Σαμοθράκης, ενώ

όσον αφορά, δε, τους υπόλοιπους δήμου του νομού Καβάλας ισχύουν τα εξής:

Δήμος Παγγαίου 127η θέση
Δήμος Νέστου 143η θέση
Δήμος Θάσου 202η θέση

Η ανάλυση του κ. Καρδούλα αναφέρει τα εξής (Σχόλιο γράφοντος: Μπορείτε να δείτε το πλήρες κείμενο πατώντας εδώ – στο άρθρο μας θα σταθούμε σε όσα αφορούν την περιφέρεια ΑΜΘ):

Ο ακριβότερος δήμος για κατοικίες στην Ελλάδα το 2026 είναι Δ. Ύδρας με συνολική χρέωση ανά τ.μ. 3,69 € και ακολουθούν οι δήμοι Χαλανδρίου (3,67 €), Άργους-Μυκηνών (3,64 €), Κεντρικής Κέρκυρας (3,50 €) και Αργοστολίου (3,33 €), ενώ ο φθηνότερος δήμος είναι ο Δ. Ανάφης (0,74 €) και ακολουθούν οι δήμοι Τανάγρας (0,82 €), Αργιθέας (0,87 €), Ικαρίας (0,91 €) και Μεγίστης (0,96 €).

Μεταξύ των 16 πολύ μεγάλων δήμων της χώρας με πληθυσμό μεγαλύτερο από 100.000 κατοίκους, ο ακριβότερος δήμος είναι ο Δ. Λαρισαίων με συνολική χρέωση ανά τ.μ. 2,79 € και ακολουθούν οι δήμοι Ιωαννιτών (2,71 €) και Βόλου (2,70 €), ενώ ο φθηνότερος δήμος είναι ο Δ. Πατρέων (1,46 €) και ακολουθούν οι δήμοι Κορδελιού-Ευόσμου (1,92 €) και Νίκαιας-Αγίου Ιωάννη Ρέντη (2,06 €).

Εισαγωγή

Σε πρόσφατες δημοσιευμένες έρευνές μου (11/2/2026 και 15/2/2026) παρουσιάσθηκαν οι συντελεστές των δημοτικών τελών (ΔΤ) κατοικιών για τους 332 δήμους της χώρας στα αστικά κέντρα τους.

Αν παρατηρήσει κάποιος τις χρεώσεις των δήμων στους λογαριασμούς ρεύματος θα διαπιστώσει ότι οι δήμοι εκτός από τις χρεώσεις για τα ΔΤ, χρεώνουν τα νοικοκυριά και για το Δημοτικό φόρο (ΔΦ) και για το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ).

Σύμφωνα με το νόμο (άρθρο 185 του Ν. 4555/2018) τα δημοτικά τέλη των δήμων εισπράττονται αποκλειστικά για την κάλυψη του κόστους των υπηρεσιών καθαριότητας, απορριμμάτων και φωτισμού και δεν επιτρέπεται να διατίθενται για άλλες δαπάνες ή υποχρεώσεις των δήμων, η δε παράνομη χρήση τους μπορεί να επισύρει καταλογιστικές και δημοσιονομικές συνέπειες σε αιρετούς και υπαλλήλους, σύμφωνα με την πάγια νομολογία του Ελεγκτικού Συνεδρίου.

Ο ΔΦ επιβάλλεται σε όλους τους στεγασμένους ή μη χώρους που ηλεκτροδοτούνται και τα έσοδά του χρησιμοποιούνται για την κάλυψη γενικών αναγκών των δήμων και κατανέμονται για λειτουργικά έξοδα, στη συντήρηση και τις επισκευές, στις σχολικές επιτροπές και στην ανέγερση νέων σχολείων.

Το ΤΑΠ είναι δημοτικός φόρος που επιβάλλεται στους ιδιοκτήτες ακινήτων, υπολογίζεται με βάση τα τετραγωνικά μέτρα, την αντικειμενική αξία και την παλαιότητα του ακινήτου, θα πρέπει να κυμαίνεται από 0,025% έως 0,035% και τα έσοδά του χρησιμοποιούνται για τη χρηματοδότηση τοπικών δημοτικών υπηρεσιών και υποδομών.

Λαμβάνοντας τους συντελεστές του ΔΦ και του ΤΑΠ για τα αστικά κέντρα όλων των δήμων από τη «Διαύγεια», υπολογίσθηκε η συνολική μέση ετήσια χρέωση των δήμων ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.) στα νοικοκυριά για το 2026 (Άθροισμα των ΔΤ, ΔΦ και ΤΑΠ). Στους δήμους που υπήρχαν ζώνες για τους συντελεστές των ΔΤ, ΔΦ και ΤΑΠ υπολογίσθηκε ο μέσος όρος τους. Για το ΤΑΠ υπολογίσθηκε η μέση αντικειμενική αξία των ακινήτων σε κάθε δήμο και ο μέσος συντελεστής παλαιότητας, σύμφωνα με στοιχεία της ΑΑΔΕ.

Οι συντελεστές των ΔΦ και ΤΑΠ αποφασίζονται από τα δημοτικά συμβούλια των δήμων και για τις κατοικίες το 2026 ο ΔΦ κυμαίνεται ανάμεσα στους 332 δήμους της χώρας από 0,02 €/τ.μ έως 1,22 €/τ.μ., ενώ για το ΤΑΠ η πλειονότητα των δήμων έχει επιλέξει τον υψηλότερο συντελεστή (0,035%).

Κατάταξη όλων των δήμων της χώρας από τον ακριβότερο προς το φθηνότερο

Στον πίνακα Α που ακολουθεί απεικονίζεται η συνολική μέση ετήσια χρέωση των 332 δήμων της χώρας ανά τ.μ. σε κατοικίες το 2026.

Οι ακριβότεροι και οι φθηνότεροι δήμοι στην περιφέρεια ΑΜΘ

Επισήμανση

Ένα λάθος που κάνουν οι δήμοι στην πρόβλεψη εσόδων από τα ΔΤ και το ΔΦ είναι τα τετραγωνικά μέτρα των κατοικιών του δήμου, υπολογίζοντας όλα τα τετραγωνικά των κατοικιών, αλλά το 35% περίπου των κατοικιών στην Ελλάδα σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ είναι κενές και μη ηλεκτροδοτούμενες, οπότε δεν εισπράττονται τέλη από τους δήμους για τις εν λόγω κατοικίες, αφού η πλειονότητα των δημοτών κόβει το ρεύμα, χωρίς να κάνει υπεύθυνη δήλωση στο δήμο.

Στην Ελλάδα υπάρχουν περίπου 6,6 εκατομμύρια κατοικίες από τις οποίες τα 2,3 εκατομμύρια είναι κενές και μη ηλεκτροδοτούμενες. Το μόνο τέλος που πρέπει να πληρώνουν αυτές οι κατοικίες στους δήμους είναι το ΤΑΠ.

*Ο Νίκος Καρδούλας είναι Τοπογράφος Μηχανικός του Ε.Μ.Π., MSc στην Αγγλία, πρώην καθηγητής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, Στατιστικολόγος, Πολιτικός Αναλυτής, Συνταγματάρχης ε.α. και υποψήφιος βουλευτής της ΝΔ το 2023 στην Περιφερειακή Ενότητα Λάρισας

Μπορεί η εξεταστική περίοδος του Σεπτεμβρίου 2020 στις σχολές του παραρτήματος Καβάλας του Διεθνούς Πανεπιστημίου Ελλάδος να διεξαχθεί “εξ αποστάσεως”, ωστόσο το νέο ακαδημαϊκό έτος βρίσκεται προ των πυλών – και ήδη οι φοιτητές που εισήχθησαν έχουν αρχίσει την αναζήτηση φοιτητικής στέγης.

Μόνο που η κατάσταση, όσον αφορά τις τιμές, δεν φαίνεται να είναι η καλύτερη δυνατή για τους φοιτητές και τις οικογένειές τους (Σχόλιο γράφοντος: Παρά το γεγονός ότι, το πρωί της Δευτέρας 31 Αυγούστου 2020, διαβάσαμε σε τοπικό ΜΜΕ ένα δημοσίευμα περί του αντιθέτου -με έμπειρους κτηματομεσίτες να δηλώνουν στο Kavala Portal πως τα όσα αναφέρονταν σε αυτό δεν είχαν σχέση με την πραγματικότητα. Είναι χαρακτηριστικό πως το εν λόγω δημοσίευμα συγκέντρωσε, σε συντριπτικά μεγάλο βαθμό, επικριτικά σχόλια από αναγνώστες…).

Προκειμένου να τεκμηριώσουμε τα γραφόμενά μας στραφήκαμε στην –κατά γενική ομολογία– δημοφιλέστερη ηλεκτρονική πλατφόρμα εύρεσης διαμερισμάτων για ενοικίαση στην Ελλάδα (εξαιρουμένων, φυσικά, των ιστότοπων που δραστηριοποιούνται στην βραχυχρόνια μίσθωση, όπως η AirBNB και η Booking):

την spitogatos.gr!

Το πεδίο της έρευνάς μας αποτέλεσε ολόκληρος ο αστικός ιστός της Καβάλας

Από εκεί και πέρα, προχωρήσαμε σε αναζήτηση με βάση το εύρος τιμών (ελάχιστη και μέγιστη τιμή), βάση των οποίων το spitogatos.gr έδωσε τα παρακάτω αποτελέσματα (επισημαίνουμε πως αυτές είναι οι διαθέσιμες τιμές στην αναζήτηση μέσω του spitogatos.gr):

Εύρος τιμών (€)	Σπίτια-Διαμερίσματα	Ποσοστό (%)
0 – 150	12	1,41
150 – 200	62	7,27
200 – 300	375	43,96
300 – 500	363	42,56
500 – 750	27	3,16
Πάνω από 750	14	1,64
Σύνολο	853	100

Όπως μπορείτε να δείτε, τα διαμερίσματα με ενοίκιο μεταξύ 200 και 500 € παίρνουν “την μερίδα του λέοντος” (375+363 = 738 – ποσοστό = 86,52%). Και ας μην κοροϊδευόμαστε: σε μια εποχή που τα -ήδη μειωμένα- εισοδήματα των νοικοκυριών έχουν μειωθεί ακόμα περισσότερο λόγω των οικονομικών επιπτώσεων του νέου κορωνοϊού SARS-COV-2, αυτές οι τιμές δεν είναι και πολύ καλές…

Όσον αφορά τα τετραγωνικά μέτρα, δώσαμε μεγαλύτερη έμφαση στα διαμερίσματα με εύρος τιμών από 200 ως και 500 €. Εκεί διαπιστώσαμε τα εξής:

Εύρος εμβαδού (τ.μ.)	Σπίτια-Διαμερίσματα
0 – 50	338
50 – 100	323
Πάνω από 100	47

ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΕΙΣ:

α) Λόγω του όχι και τόσο καλού “στησίματος” του ιστότοπου spitogatos.gr, παρατηρήσαμε πως π.χ. όσα διαμερίσματα ήταν δηλωμένα με ενοίκιο 150 € εμφανίζονταν τόσο στην πρώτη κατηγορία (0 – 150) όσο και στην δεύτερη (150 – 200). Το γεγονός αυτό, όπως είναι φυσικό, επηρεάζει (έστω και σε σχετικά μικρό βαθμό) την απόλυτη ακρίβεια στα αποτελέσματά μας.

β) Οποιαδήποτε έρευνα από τους φοιτητές θα πρέπει να γίνει με πάρα πολύ μεγάλη προσοχή (ειδικά στις περιγραφές των διαμερισμάτων και τα “ψιλά γράμματα”), καθώς μέσα σε λίγα λεπτά εντοπίσαμε ουκ ολίγες ασυμφωνίες και παραφωνίες. Είναι χαρακτηριστικό πως, ειδικά στα διαμερίσματα με κόστος ενοικίασης κάτω των 150 € εντοπίσαμε πως όλοι οι ιδιοκτήτες τους τόνιζαν (στην περιγραφή) πως το δηλωθέν μίσθωμα αφορά την ημερήσια μίσθωση (και όχι την μηνιαία), ενώ η πιο “κραυγαλέα” περίπτωση ήταν αυτή ενός διαμερίσματος το οποίο στην αναζήτηση εμφανιζόταν με ενοίκιο 12 € (!!!), ενώ μέσα στην περιγραφή τονιζόταν πως το ενοίκιο ήταν… 350 €!!!